農地転用・土地手続き専門　姫路・兵庫

みやこ行政書士事務所
＝相続土地国庫帰属制度＝

（兵庫県内にある農地についても相談可能ですか）
農地に関する手続きはローカルルールが多く、申請書類の様式も異なります。
遠方だと交通費等もかかりますが、ご了承の上対応できる場合もございます。

（行政書士が手続きをすべて行ってくれるのですか）
行政書士は、必要書類の取得、申請書作成、役所との折衝、申請をいたします。
測量、分筆、地目変更等は土地家屋調査士、所有権移転登記は司法書士の業務となります。ワンストップで提携事務所にて業務を行います。

（転用の際に確定測量は必要ですか）
農地を転用し、建物を建てる場合、隣地との境界線を確定しておかなければ、後でトラブルになりかねません。境界がはっきりしていて、当事者間でしっかりと確認できている場合を除き必要です。

（土地の分筆が必要なのはどのような場合でしょうか）
農地を転用して住宅をってる場合、その敷地面積は一般住宅だと500㎡、農家住宅だと1000㎡くらいまでが「適正面積」とされています。そのため、これを超える面積の農地を転用しようとする場合、転用の手続きに先立って、「確定測量」「分筆」が必要となります。

（農振農用地からの除外とは何ですか）
通称「青地」と呼ばれている農用地区域内農地は、市町村が農業の振興のために指定している農地です（優良農地）青地を転用する場合、農地転用手続きに先立って、農用地の指定からの除外を申請しなければなりません。この申請は年に２回程度しか受付日がなく、役所との協議に時間がかかるため、最低でも６ヵ月程度の時間が必要です。

（許可を受けないで農地を転用した場合）
違反転用は、農業委員会によるパトロールや、近隣者の通報によって発覚することもあれば、当事者が農地法の規則をしらずに転用してしまったというケースもありますが、悪意で行っている場合もあります。
いずれにせよ、無断で農地を転用した場合や、許可申請時に提出した事業計画どおりに工事をしていない場合には、農地法に違反することになり、工事の中止や原状回復などの指導が・命令がなされます。
悪質な事案では、罰則で３年以上の懲役または300万円（法人の場合は1億円）以下の罰金と非常に重くなっています。

（農地を転用して駐車場にする場合）
建物を建てないので、手続きが簡単そうに思いがちですが、駐車場を目的とする農地転用は、許可後に本当に駐車場として使用しているかに疑問が残ります。
転用後に駐車場にせず、すぐに売却をしてしまう場合も考えられます。
役所としても、農地が無駄につぶされてしまうのを避けるため、
①　転用の必要性
②　面積の妥当性
について慎重に審査を行います。

申請者の会社等の駐車場の場合は、農地法第４条申請
不動産会社に貸し出し、月ぎめ駐車場として管理させるような場合は、共同申請で
農地法第５条の適用となります。

（農地にビニールハウスを建てる場合）
「農地に形質変更を加えず、棚、農作物の栽培用資材等をせっちして、農作物の栽培をおこなっている土地や、農地に形質変更を加えず、棚の設置やシートの敷設など、いつでも農地を耕作できる状態を保ったままで、その棚やシートの上で農作物を栽培している土地は、引き続き農地法上の農地として取り扱って差し支えない。」
とされています。
以前は農地転用の許可が必要でしたが、2018年施行の農地法一部改正で、全面コンクリート張りの農業用ハウスに関する手続きが大幅に簡素化され、「届出」だけで済むようになりました。また固定資産税も農地として評価されます。
農作物栽培高度化施設の基準（農水省）

（市街化調整区域での住宅、店舗等の建築）
市街化調整区域で住宅や店舗等の建築を目的にした土地の区画形質をする場合は、原則許可申請が必要になります。
手順は概ね以下のとおりです。（市町村により手順に違いがあります）

①　開発許可申請の事前相談
　　技術基準（都市計画法第３３条）と立地基準（都市計画法第３４条）を満たして
　　いるかの確認
②　都市計画法第３２条第１項の協議
　　許可の見込みがある事の確認が取れたら、関係する管理者（水道、道路、埋蔵文
　　化財等）との同意書を取得する。
③　開発許可申請
　　　　　　　　　　　　　　⇓
申請書一式を提出してから許可が下りるまでの期間は、約１か月です。
開発許可がおりた後も、「開発行為許可標識の設置」「工事着手の届出」「工事完了の届出」と手続きが続きます。

（耕作放棄地の活用）
耕作放棄地の活用方法は、「農地転用」「農地のまま売却」「相続土地国庫帰属制度」の利用です。
ランクの低い農地（第２種、第３種）であれば、農地転用することが可能性は高いです。太陽光発電、駐車場、資材置場への活用、またその希望者への売却が考えられます。
農地の権利移動と農地転用を同時に行う場合は、農地法第５条申請・届出を行う必要があります。
ランクの高い農地（農用地区域内農地、第１種農地）は、農地転用が難しいので、農地のまま売却することを検討します。
しかしながら農地の購入希望者は、少ないので買い手を探すには時間がかかるため、農地バンク等への相談をお勧めします。
農地バンク(農水省）

また活用出来ないような小さな土地、農地としても利用できない放棄地などは、所有原因が相続であれば、「相続土地国庫帰属制度」の利用を検討されてはいかがでしょうか。一定の負担金や、申請要件がありますが、いつまでも固定資産税だけを払い続けている状態であれば、一度行政書士にご相談下さい。